Classes moyennes : les nouvelles clés d'accès à la propriété

La crise du logement (constructions en berne, prix à l’achat inaccessibles, hausse du mal-logement, etc.) alimente un sentiment de frustration et d’impuissance durable tout en accentuant les inégalités patrimoniales et générationnelles.

Particulièrement exposées, les classes moyennes peinent à accéder à la propriété, malgré leur attachement à cet idéal, pilier de leur projection sociale. Or jusqu’à présent, les politiques publiques du logement, pourtant dotées de près de 40 milliards d’euros par an, peinent à enrayer cette dynamique qui constitue un enjeu politique de premier plan. 

Dans la lignée de nos travaux Classes moyennes : l’équilibre perdu et Classes moyennes : aux portes du logement social, le présent rapport Classes moyennes : les nouvelles clés d’accès à la propriété formule 10 recommandations et trace une feuille de route pragmatique : mobiliser plus efficacement le foncier et promouvoir des formes de propriété plus flexibles, afin de restaurer le pouvoir d’achat immobilier des classes moyennes. 

L’accession à la propriété reste l’objectif résidentiel par excellence des classes moyennes, une aspiration à la fois concrète et symbolique au carrefour de la réussite sociale, de l’émancipation et de la sécurité financière. Ainsi, 70 % des Français considèrent l’achat d’un logement comme une étape de vie importante, presque un passage obligé.

Mais cet horizon s’éloigne. Parce que leurs revenus dépendent avant tout de leur travail, les classes moyennes sont particulièrement vulnérables à cette crise. L’accession à la propriété est pour elles de plus en plus inaccessible, la hausse des prix rendant l’achat difficile sans patrimoine préalable, alors que les emprunts s’allongent jusqu’à 25 ans, voire 29 ans.

Il est attendu de la politique du logement qu’elle fluidifie les mouvements au sein du parc afin de permettre l’ajustement entre la demande de logement (en particulier de propriété) et l’offre. Or le diagnostic qui peut être porté fait apparaître une grande complexité, un coût important et des dépenses et recettes qui, au lieu de favoriser la mobilité au sein du parc, ont tendance à l’entraver.

Les dépenses publiques pour le logement sont particulièrement élevées en France. Mais les dispositifs spécifiquement orientés vers l’accession (prêt à taux zéro, prêt d’accession sociale, prêt social location-accession) représentent un montant limité, estimé à 1,1 milliard d’euros, insuffisant pour relancer un vaste mouvement d’accession à la propriété dans un contexte de désajustement croissant entre les revenus des ménages et les prix du marché.

Proposition n°1: S’appuyer sur les établissements publics fonciers (EPF) pour faire monter en puissance l’intervention publique en matière foncière.

Proposition n°2 : Renforcer l’attractivité des dissociations de propriété comme les baux emphytéotiques longue durée pour les collectivités territoriales.

Proposition n°3: Pérenniser la composante relative au Fonds friches au sein du Fonds vert, étudier de nouvelles modalités de fléchage et de financement et assouplir le droit de l’urbanisme pour les opérations sur des friches.

Proposition n°4 : Inciter les propriétaires à remettre leurs logements sur le marché en luttant contre la vacance, accompagnant mieux la transformation de leurs logements et en facilitant l’intervention d’investisseurs tiers dans des opérations de rénovation.

Proposition n°5: Poursuivre une politique de réhabilitation des locaux d’activités et bureaux vacants en logements dans les zones urbaines et périurbaines en allégeant les contraintes urbanistiques sur ces opérations et en fléchant davantage de moyens existants vers ces opérations.

Proposition n°6 : Promouvoir les dispositifs innovants d’accession hybride à la propriété via le démembrement de propriété en facilitant la transmission de l’usufruit et en incitant les investisseurs institutionnels à soutenir ce type de schémas.

Proposition n°7 : Afin de renforcer le soutien des investisseurs institutionnels au secteur du logement, conditionner le régime SIIC pour les foncières cotées à l’investissement dans des actifs de logement. Conditionner le régime SIIC à une part minimum d’investissement en logement, alors que l’essentiel des actifs immobiliers des foncières cotées sont aujourd’hui des actifs tertiaires.

Proposition n°8 : Faire monter en puissance le produit de viager en soutenant le développement des fonds viagers mutualisés et en proposant plus systématiquement le viager comme outil de solvabilisation des personnes âgées.

Proposition n°9 : Créer un "Prêt viager hypothécaire Transmission Accession" facilitant le soutien d’un senior à la constitution de l’apport d’un jeune ménage.

Proposition n°10 : Consolider le dispositif du bail réel solidaire pour confirmer son positionnement sur le marché de l’accession à la propriété abordable.