Contexte local et national

La proposition s'inscrit dans le cadre de la loi Climat et Résilience de 2021 qui interdit progressivement la location des logements les plus énergivores (classes G, F puis E du DPE). À Paris, cette réglementation crée une urgence particulière car la part des logements classés E, F ou G (54 %) est nettement supérieure à la moyenne nationale (41 %) et régionale (45 %). Cette surreprésentation s'explique par l'ancienneté du parc : seulement 21 % des logements parisiens ont été construits après 1975, contre 42 % en Île-de-France.

Au 1er janvier 2018, Paris comptait 567 000 résidences principales classées E, F ou G, dont 326 000 passoires thermiques (F et G) (source : Insee). Dans le parc locatif privé spécifiquement, 308 000 ménages locataires sont potentiellement concernés à terme par les interdictions de location : 203 000 logements dès 2025-2028 (classes F et G) et 105 000 supplémentaires d'ici 2034 (classe E).

La Ville de Paris a inscrit 28,4 M€ au budget 2025 pour l'aide à l'habitat privé et la rénovation énergétique, contre 13,8 M€ en 2024, soit une augmentation de 106 %. Le budget 2025 prévoit également 1,7 milliard d'euros d'investissements totaux, dont 400 millions pour la transition écologique.

Faisabilité

Sur le plan juridique, la mesure s'appuie sur les compétences communales en matière d'aide à l'habitat. L'article L. 2251-1 du code général des collectivités territoriales permet aux communes de participer au financement de l'amélioration de l'habitat privé. La création d'une Régie publique de gestion locative est juridiquement faisable, plusieurs villes françaises disposant déjà de régies immobilières municipales (Grenoble, Montreuil, etc.).

Le conditionnement des aides à un engagement de location à loyer modéré est conforme au droit existant, sur le modèle du dispositif Loc'Avantages de l'Anah. La durée d'engagement peut être modulée entre 3 et 12 ans, avec des taux d'aide proportionnels.

Les principaux défis opérationnels concernent :

• La mise en place et le dimensionnement de la Régie Verte Populaire (coûts de structure, personnel, expertise technique)
• L'articulation avec les aides nationales et régionales existantes, nécessitant un accompagnement administratif renforcé des propriétaires
• Le contrôle du respect des engagements de loyer modéré et de location sur la durée convenue
• La capacité du secteur du bâtiment à absorber un volume élevé de chantiers simultanés, dans un contexte de tension sur les entreprises certifiées RGE

Méthode du chiffrage

1. Coût unitaire de rénovation

Une étude d’Ithaque avance un coût moyen de 742€/m² pour une rénovation complète permettant de sortir un logement du statut de passoire thermique à Paris. Ce niveau, qui correspond à des rénovations lourdes et globales (isolation complète, changement de système de chauffage, ventilation, menuiseries, traitement des ponts thermiques), souvent en copropriété complexe et en site occupé.

Cette estimation est par ailleurs cohérente avec le rapport de la Cour des comptes "Le soutien aux logements face aux évolutions climatiques et au vieillissement de la population" (ici, p. 33). Le rapport se concentre sur les aides destinées aux propriétaires privés (comme MaPrimeRénov'). Il mentionne des estimations générales pour le coût d'une rénovation globale performante (entre 60 000€ et 70 000€ selon l'Ademe, ou entre 45 000€ et 90 000€ selon I4CE) pour les bailleurs privés.

Nous retenons une estimation de 750€/m² par logement pour une rénovation intermédiaire, sur une surface moyenne de 65 m² par logement, soit 48 750€ par logement.

Contactée, l’équipe de campagne de la candidate a indiqué que les rénovations envisagées visait à sortir du statut de passoire thermique, sans nécessairement atteindre la classe À ou B. Il s’agirait donc de financer des travaux ciblés (isolation des combles, remplacement de la chaudière par une pompe à chaleur ou un système décarboné…) et non des rénovations globales. Ainsi, le coût des travaux par logement pourrait être revu à la baisse. En outre, elle précise qu’il s’agit d’un "programme expérimental", qui viserait 800 logements la première année, 1 500 la deuxième, 2 500 la troisième, pour un scénario de plein régime de 3 000 logements par an.

En considérant une montée en charge progressive : 

Le coût total des rénovations sur le mandat est de 672,8 M€, soit 112,1 M€ par an.

2. Taux d'aide de la Ville

La proposition prévoit une aide variable de 25 % à 100 % selon l'engagement du bailleur. Nous établissons deux scénarios :

• Dans l’hypothèse basse, la mesure coûterait : 25 % de 672,8 M€ = 168,2 M€ 
• Dans l’hypothèse haute : 100 % de 672,8 soit 672,8 M€. 

Le programme prévoit un engagement de location à loyer modéré de 3, 6, 9 ou 12 ans en échange d’un niveau d’aide croissant. Les bailleurs privés ont intérêt à minimiser la durée d’engagement afin de conserver la flexibilité de leur patrimoine. On peut donc retenir une hypothèse centrale d’un taux d’aide à 35 %.

• En hypothèse centrale, la mesure reviendrait à 235,5 M€ sur la durée du mandat

Un budget de 235,5 M€ sur le mandat, soit 39,2 M€ par an en moyenne, représenterait près de 131 % du budget annuel actuellement consacré à l’aide à l’habitat privé.