Contexte local et national 

Au niveau national, la rénovation énergétique du parc privé s'appuie sur des dispositifs nationaux, notamment le guichet unique France Rénov’ et les aides MaPrimeRénov’, qui distinguent les interventions "par geste" des projets de "rénovation d’ampleur". Parallèlement, la loi Climat et Résilience exerce une pression réglementaire croissante sur les passoires énergétiques (classées F et G) en imposant le gel de leurs loyers depuis août 2022, constituant ainsi un levier incitatif majeur pour les propriétaires.

À Paris, dans le cadre du Plan Climat, la municipalité a renforcé son soutien aux copropriétés privées à travers le programme Éco-Rénovons Paris+, combinant accompagnement technique et aides financières. La ville a également intensifié sa politique de déploiement d'énergies renouvelables urbaines via le programme "Énergieculteurs", visant l'installation de centrales photovoltaïques sur les toits parisiens. Ces initiatives s'inscrivent dans l'orientation stratégique du Plan Climat 2024-2030, qui fixe des objectifs ambitieux de réduction des émissions et d'efficacité énergétique.

Enfin, sur le plan climatique, la mesure vise une baisse significative des consommations et des émissions grâce à la rénovation thermique et à la production locale d'énergie solaire. Pour les ménages du secteur social et privé, cela devrait se traduire par une amélioration du pouvoir d'achat via la réduction des charges, luttant ainsi contre la précarité énergétique en cohérence avec les objectifs nationaux. Toutefois, le volet concernant les ventes HLM, s'il favorise l'accession à la propriété pour certains locataires, crée également une tension avec l'objectif de maintien du parc social. Enfin, la mise en œuvre de ces dispositifs nécessitera un arbitrage budgétaire précis entre les dépenses d'investissement directes et la diminution des recettes fiscales induite par l'exonération de la taxe foncière.

Faisabilité

Concernant la rénovation du parc social, bien que la compétence habitat et logement relève principalement des bailleurs sociaux dans le cadre des politiques locales de l’habitat, la commune joue un rôle d'appui. Elle intervient par le biais de subventions d’investissement, de garanties d’emprunt et de conventions d’objectifs, tout en mobilisant le foncier et les leviers du PLU. Cette action s'inscrit dans un cadre national soutenu par des dispositifs de rénovation énergétique, incluant des aides d’État et des prêts bonifiés

La vente de logements HLM est juridiquement possible mais strictement encadrée par un cadre légal national. L’article L. 443-7 du Code de la construction et de l’habitation autorise les organismes HLM à céder une partie de leur patrimoine sous réserve d’une délibération de leur conseil d’administration, du respect des objectifs de la politique locale de l’habitat et, pour les communes soumises à la loi SRU, d’un avis conforme du maire. Les conditions d’éligibilité des biens et des acquéreurs, ainsi que l’encadrement des prix de vente et l’obligation de reconstitution de l’offre locative, sont également fixés par la loi. La décision opérationnelle de vendre relève ainsi des bailleurs sociaux, dans le cadre d’une stratégie validée par leurs instances dirigeantes et les services de l’État.

De même, conformément au Code général des impôts, la collectivité peut délibérer pour instaurer une exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) à hauteur de 50 % ou 100 % sur sa part communale. Cette mesure, d'une durée maximale de trois ans, est conditionnée par la nature et le montant des travaux de rénovation énergétique entrepris.

Enfin, en s'appuyant sur sa capacité générale à accorder des subventions d’investissement au titre de l'intérêt public local, la commune peut soutenir l'installation de panneaux photovoltaïques. Toutefois, ces projets doivent respecter les contraintes du droit de l’urbanisme, les règles de copropriété, ainsi que les prescriptions patrimoniales en secteurs protégés sous l’égide des Architectes des Bâtiments de France (ABF).

Méthode du chiffrage 

Pilier 1 - Rénovation du parc social

On retient un rythme de 12 000 logements sociaux rénovés par an sur une période de 10 ans, soit 120 000 logements. 

Une étude d’Ithaque avance un coût moyen de 742€/m² pour une rénovation complète permettant de sortir un logement du statut de passoire thermique à Paris. Ce niveau, qui représente correspond à des rénovations lourdes et globales (isolation complète, changement de système de chauffage, ventilation, menuiseries, traitement des ponts thermiques), souvent en copropriété complexe et en site occupé. 

Les rapports annuels sur la situation financière des organismes HLM 2021-2023 donnent un chiffre un peu plus élevé, avec un coût qui culmine à plus de 50 000€ par logement (+ 60 % en 10 ans). Ce chiffre peut encore doubler pour des réhabilitations structurelles complètes. Cette estimation est par ailleurs cohérente avec le rapport de la Cour des comptes « Le soutien aux logements face aux évolutions climatiques et au vieillissement de la population ». Le rapport se concentre sur les aides destinées aux propriétaires privés (comme MaPrimeRénov'). S'il mentionne des estimations générales pour le coût d'une rénovation globale performante (entre 60 000€ et 70 000€ selon l'Ademe, ou entre 45 000€ et 90 000€ selon I4CE), ces chiffres sont cités dans le contexte du parc privé et non pour les bailleurs sociaux.

Nous retenons une estimation de 750€ par logement pour une rénovation intermédiaire, sur une surface moyenne de 65 m² par logement : 12 000 × 65 × 750 = 585 M€.

Le coût total des travaux est ainsi estimé à 5,85 Md€ sur 10 ans. 

Le coût budgétaire pour la Ville de Paris est apprécié distinctement, la maîtrise d’ouvrage et le portage financier des opérations demeurant principalement assurés par les bailleurs sociaux. La part de la ville dans la rénovation est estimée à 30 %. Au-delà, la collectivité devient quasi co-maître d’ouvrage financier, situation rarement observée et souvent critiquée par les juridictions financières. Les ratios observés dans les opérations suivies par l’ANCOLS placent généralement la contribution locale en-dessous d’un tiers du coût total et la Cour des comptes, dans le rapport cité plus haut, souligne explicitement que la maîtrise de l’investissement reste chez les bailleurs, les collectivités jouant un rôle d’effet levier, non de portage intégral.

Avec une participation de 30 % pour la rénovation, la Ville de Paris doit fournir un effort d’investissement de 1,8 Md€ sur 10 ans, soit 180 M€ par an.

Pilier 2 - Vente de logements

On retient, à titre d’ordre de grandeur, un produit net moyen de 120 000€ par logement vendu dans le cadre de ventes de logements sociaux aux locataires, correspondant à la capacité financière nette mobilisable par le bailleur après prise en compte des spécificités du cadre des ventes HLM (décote par rapport au marché, contraintes réglementaires, occupation du logement, affectation encadrée des recettes). Les rapports annuels sur la situation financière des organismes HLM publiés par l’ANCOLS montrent en effet que, dans les zones tendues, les ventes de logements sociaux génèrent généralement un apport de fonds propres de quelques dizaines de milliers d’euros par logement, utilisé pour financer de nouveaux investissements ou réduire l’endettement. 

Sur cette base prudente, 1 000 ventes supplémentaires par an généreraient une capacité financière d’environ 120 M€ par an pour les bailleurs sociaux. Dans un scénario purement théorique où cette ressource serait transférée intégralement au budget de la Ville de Paris et affectée à la réduction de son effort d’investissement (par exemple en substitution de subventions), l’économie budgétaire maximale pour la collectivité serait de l’ordre de 120 M€ par an, soit environ 720 M€ sur un mandat de 6 ans. Cette économie constitue toutefois un plafond théorique, la proposition n’explicitant ni un mécanisme de transfert vers la Ville, ni l’affectation exacte des recettes de cession, qui relèvent en pratique des bailleurs sociaux.

Pilier 3 - Exonération de 50 % de taxe foncière pour travaux sur logements F ou G

On retient la mise en place d’une exonération de 50 % de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB), applicable aux propriétaires qui engagent des travaux de rénovation énergétique sur des logements classés F ou G. Ce dispositif repose sur le cadre juridique existant prévu par le Code général des impôts (article 1383-0 B), qui autorise les communes à instituer, par délibération, une exonération partielle ou totale de TFPB pour une durée maximale de trois ans à compter de l’année suivant l’achèvement des travaux. Le chiffrage tient compte de cette montée en charge mécanique sur trois ans, liée à l’empilement de cohortes annuelles de bénéficiaires. À titre d’ordre de grandeur, on retient une hypothèse de 5 000 à 20 000 logements rénovés par an, avec une TFPB moyenne de l’ordre de 1 000€ par logement et par an sur la part communale. L’exonération de 50 % représente donc 500€ par logement. En régime permanent (trois cohortes simultanément exonérées), le coût budgétaire pour la Ville de Paris - correspondant à une moindre recette de fonctionnement - est ainsi estimé entre 7,5 M€ par an en hypothèse basse (5 000 logements × 3 cohortes × 500€), 18,8 M€ par an en hypothèse centrale (12 500 logements × 3 × 500€) et 30 M€ par an en hypothèse haute (20 000 logements × 3 × 500€). Ce coût constitue une dépense fiscale récurrente tant que le dispositif est maintenu et dépendra fortement du rythme effectif de rénovation énergétique des logements concernés.

Pilier 4 - Création d’un budget d’aide de 15 M€ pour le photovoltaïque sur toitures

Enveloppe budgétaire dédiée de 15 M€ par an. 

Au total, s’agissant de la rénovation du parc social, la participation municipale serait de 180 M€ par an, soit 1,8 Md€ sur dix ans. L’exonération de 50 % de taxe foncière pour travaux sur les logements classés F ou G représenterait une perte de recettes comprise entre 7-8 M€ et 30 M€ par an. Le soutien au photovoltaïque correspondrait à une enveloppe annuelle de 15 M€, reconduite chaque année. Enfin, les ventes supplémentaires de logements sociaux pourraient, dans un scénario maximal et purement théorique, générer jusqu’à 120 M€ par an de capacité financière pour les bailleurs, mais cette ressource ne constituerait une économie pour la collectivité qu’en cas de mécanisme explicite de transfert. 

L’effort total serait donc de 93,5 M€ par an, dans un scénario purement théorique où les 120 M€ annuels issus des ventes supplémentaires de logements sociaux seraient intégralement transférés au budget de la collectivité - hypothèse qui n’est pas documentée juridiquement. Autrement, le coût net pourrait être de 213 M€.