Contexte local et national

Au niveau national, la France compte 5,4 millions de logements sociaux au 1er janvier 2025. Le parc social français est alimenté à hauteur de 66 % par des énergies renouvelables via les réseaux de chaleur. Selon l'Observatoire national de la rénovation énergétique, 7,4 % des logements du parc social étaient des passoires thermiques (étiquettes F ou G) au 1er janvier 2024.

À Paris, le parc social comptait 271 906 logements au 1er janvier 2024, soit 23,1 % des résidences principales. Au sens SRU, Paris est au niveau de l’objectif légal de 25 %, avec en outre de forts écarts selon les arrondissements, illustrant un déséquilibre est/ouest. Malgré ces niveaux, la pression demeure élevée : environ 292 000 ménages sont en attente d’un logement social en Île-de-France, dont une part importante de ménages parisiens.

Le budget 2025 de la Ville de Paris consacre 800 M€ au logement social (en crédits d'engagement) et 480 M€ en crédits de paiement. Ce budget inclut les acquisitions foncières (compte foncier logement de 200 M€), les subventions aux bailleurs sociaux pour construction et rénovation, et le développement du logement abordable via la Foncière du logement abordable.

La politique actuelle mise sur la préemption d'immeubles pour créer du logement social. En 2023-2024, la Ville et ses bailleurs ont investi 1,1 milliard d'euros en préemption et acquisition, permettant de créer environ 2 000 logements. Rachida Dati propose de limiter drastiquement cette politique, estimant pouvoir dégager 100 M€ par an d'économies, à réorienter vers la rénovation du parc existant.

En matière de rénovation énergétique, Paris s'est fixé pour objectif d'avoir 100 % de logements rénovés d'ici 2050 dans le cadre de son Plan Climat voté fin 2024. En 2024, 14 opérations de rénovation du parc existant ont été votées pour un total de 1 389 logements et un montant de subvention de plus de 22 M€ (soit environ 15 800€ par logement en subvention de la Ville). D'ici 2030, plus de 5 200 logements sociaux seront réhabilités dans le 14e arrondissement seul.

Le réseau de chaleur urbain parisien, premier de France avec plus de 500 km de canalisations, alimente environ 425 000 logements. Il est alimenté à plus de 50 % par des énergies renouvelables et de récupération, avec un objectif de 75 % en 2030 et 100 % en 2050. La Ville a adopté un barème de raccordement réduisant fortement les coûts : pour une copropriété de 100 logements, le raccordement simple coûte désormais environ 7 000€ TTC (14 000€ TTC avec extension de 60 m), contre 86 000€ TTC auparavant.

Faisabilité

Sur le plan juridique et politique, la Ville de Paris dispose de la compétence en matière de politique du logement et peut décider de l'orientation de ses investissements. L'arrêt de la croissance du parc social au niveau des 25 % requis par la loi SRU est légalement possible, bien que la majorité sortante vise 30 % de logements sociaux d'ici 2035.

Sur le plan opérationnel, plusieurs défis se posent :

Le doublement du rythme de rénovation (de 5 000 à 10 000 logements par an) nécessite une montée en charge significative des bailleurs sociaux et des entreprises du BTP.

Les travaux de rénovation énergétique en site occupé sont complexes et peuvent nécessiter des relogements temporaires, ralentissant les opérations.

Le raccordement aux réseaux de chaleur dépend de la proximité du réseau et peut nécessiter des extensions coûteuses dans certains quartiers.

L'installation de panneaux solaires sur 30 % des toitures du parc HLM suppose des toitures adaptées et une coordination avec les copropriétés et un avis favorable des architectes des bâtiments de France.

La réorientation proposée (arrêt des préemptions pour financer la rénovation) pourrait rencontrer l'opposition des bailleurs sociaux et des associations de locataires attachés à la création de nouveaux logements sociaux.

Méthode du chiffrage

Une étude d’Ithaque avance un coût moyen de 742€/m² pour une rénovation complète permettant de sortir un logement du statut de passoire thermique à Paris. Ce niveau, qui représente correspond à des rénovations lourdes et globales (isolation complète, changement de système de chauffage, ventilation, menuiseries, traitement des ponts thermiques), souvent en copropriété complexe et en site occupé.

Les Rapports annuels sur la situation financière des organismes HLM 2021-2023 donnent un chiffre un peu plus élevé, avec un coût qui culmine à plus de 50 000 € par logement (+ 60 % en 10 ans). Ce chiffre peut encore doubler pour des réhabilitations structurelles complètes (ici). Cette estimation est par ailleurs cohérente avec le rapport de la Cour des comptes "Le soutien aux logements face aux évolutions climatiques et au vieillissement de la population" (ici, p. 33). Le rapport se concentre sur les aides destinées aux propriétaires privés (comme MaPrimeRénov'). S'il mentionne des estimations générales pour le coût d'une rénovation globale performante (entre 60 000 € et 70 000 € selon l'Ademe, ou entre 45 000 € et 90 000 € selon I4CE), ces chiffres sont cités dans le contexte du parc privé et non pour les bailleurs sociaux.

Nous retenons une estimation de 750 € pour une rénovation intermédiaire, sur une surface moyenne de 65 m² par logement : 10 000 × 65 × 750 = 487,5 M€.

Le coût budgétaire pour la Ville de Paris est apprécié distinctement, la maîtrise d’ouvrage et le portage financier des opérations demeurant principalement assurés par les bailleurs sociaux. La part de la ville dans la rénovation est estimée à 30 %. Au-delà, la collectivité devient quasi co-maître d’ouvrage financier, situation rarement observée et souvent critiquée par les juridictions financières. Les ratios observés dans les opérations suivies par l’ANCOLS placent généralement la contribution locale en-dessous d’un tiers du coût total et la Cour des comptes, dans le rapport cité plus haut, souligne explicitement que la maîtrise de l’investissement reste chez les bailleurs, les collectivités jouant un rôle d’effet levier, non de portage intégral.

Avec une participation de 30 % pour la rénovation, la Ville de Paris doit fournir un effort annuel d’investissement de 146 M€.

Contactée, l’équipe de campagne de la candidate a indiqué que dans le cadre de son Plan Climat 2024-2030, la Ville de Paris prévoit de consacrer 50 M€ par an pour rénover environ 5 000 logements, chiffrant la mesure de la candidate à 100 M€ pour 10 000 logements rénovés. L’Institut Montaigne retient un coût de rénovation par logement tel qu’observé et reporté dans les rapports précités, plutôt que les chiffres issus du Plan Climat de la Ville de Paris.

Coûts additionnels du programme spécifique de Rachida Dati

Le programme inclut deux objectifs spécifiques qui génèrent des coûts additionnels :

1. Raccordement aux réseaux de chaleur (25 % des logements rénovés d'ici 2032)

• Le barème de raccordement parisien est de 7 000€ TTC pour 100 logements en raccordement simple, 14 000€ TTC avec extension de 60 m.
• La FEDENE estime qu'une conversion d'un système individuel gaz à la chaleur urbaine demande entre 6 000€ et 10 000€ d'investissement par logement pour les travaux internes (réseau secondaire, module thermique d'appartement).
• Pour des bâtiments collectifs avec chauffage collectif, le coût est moindre : environ 2 000 à 4 000€ par logement.
• Hypothèse retenue : 3 000€ en moyenne par logement raccordé pour l'ensemble raccordement + travaux internes.

2. Installation de panneaux solaires (30 % des toitures du parc HLM, lors des rénovations lourdes)

• Le coût d'installation de panneaux photovoltaïques sur les toitures d'immeubles collectifs varie entre 1 500€ et 3 000€ par kWc installé (kWc = kilowatt-crête).
• Pour un immeuble de 50 logements, une installation de 30 kWc (puissance moyenne) coûte environ 60 000€, soit 1 200€ par logement.

L’hypothèse retenue est de de 1 500€ par logement pour tenir compte des contraintes spécifiques comme l’ancienneté des toitures ou d'éventuels renforcements de charpente.

L’équipe de campagne de la candidate indique que l’installation de panneaux photovoltaïques ne concernerait que les rénovations lourdes des immeubles HLM. Ainsi, le coût d’installation de panneaux solaires pourrait être inférieur s’il concerne un nombre plus restreint de logements.

Il est ici fait l’hypothèse que la moitié des rénovations sont des rénovations "lourdes". 1 500 logements seraient donc concernés chaque année.

Calcul du coût global

Pour 10 000 logements rénovés par an :

• Rénovation énergétique de base : 146 M€
• Raccordement réseaux de chaleur (25 % soit 2 500 logements) : 2 500 × 3 000€ = 7,5 M€
• Panneaux solaires (1 500 logements) : 1 500 × 1 500€ = 2,25 M€
• Total annuel (hypothèse centrale) : 155 M€

Cette estimation de 155 M€ par an représente donc 935 M€ pour 60 000 logements rénovés.