Contexte local et national

Au niveau national, l’accession à la propriété des primo-accédants est soutenue par plusieurs dispositifs d’État. Le prêt à taux zéro (PTZ) national, reconduit jusqu’en 2027 après une réforme en 2024, permet aux ménages modestes et intermédiaires d’emprunter une partie du prix d’acquisition sans intérêts. Il est toutefois soumis à des conditions de ressources et à des zonages géographiques. Montpellier est classée en zone A, ce qui ouvre droit au PTZ national pour les logements neufs et anciens avec travaux. La mesure proposée par M. Delafosse viendrait compléter et amplifier ce dispositif national au niveau local.

Au niveau local, Montpellier est l’une des villes françaises où la pression immobilière est la plus forte. Le prix moyen au mètre carré y dépasse 3 500 €/m² pour les appartements anciens, avec une hausse de plus de 30  % sur dix ans. Cette dynamique rend l’accession à la propriété difficile pour les ménages jeunes et modestes. La ville compte par ailleurs une proportion élevée de locataires (plus de 60  % des résidences principales selon l’INSEE) et une population étudiante importante, qui alimente la demande en primo-accession. Dans ce contexte, des aides municipales ciblées sur les jeunes primo-accédants peuvent contribuer à favoriser l’ancrage résidentiel dans la commune.

Des dispositifs comparables ont déjà été mis en place dans d’autres communes françaises. La ville de Paris propose ainsi, dans certains arrondissements, une aide à l’accession en complément du PTZ national. Plusieurs communes de la métropole bordelaise ou toulousaine ont également expérimenté des prêts d’honneur ou des subventions pour les primo-accédants. La mesure de M. Delafosse s’inscrit donc dans une tendance plus large de soutien municipal à l’accession.

Faisaibilité

Les communes peuvent légalement octroyer des aides à l’accession à la propriété à leurs habitants sur le fondement de la clause générale de compétence et des dispositions du code de la construction et de l’habitation. Le Conseil d’État admet ce type d’intervention dès lors qu’elle présente un intérêt public local et n’est pas contraire aux lois. 

Il convient de noter que la part communale des frais de notaire correspond en réalité aux droits de mutation perçus par la commune (fraction des DMTO reversée aux communes). La commune peut choisir de rembourser tout ou partie de cette recette à certains acquéreurs, ce qui constitue une dépense de fonctionnement. La mesure est donc juridiquement faisable mais nécessite une délibération du conseil municipal et un règlement d’attribution précis pour sécuriser le dispositif.

Méthode du chiffrage

Le chiffrage repose sur deux composantes distinctes : d’une part un prêt municipal à taux zéro de 10 000€ par primo-accédant, d’autre part le remboursement de la part communale des frais de notaire (1,2 % du prix du bien) pour les 18-30 ans. Il convient de distinguer le besoin de financement en trésorerie, lié au versement des prêts, du coût budgétaire réel, limité aux pertes en cas de défaut et aux remboursements de droits de mutation.

S’agissant du prêt à taux zéro municipal, si la Ville prête directement, le besoin de financement annuel correspond à 10 000€ multiplié par le nombre de prêts accordés. Il ne s’agit pas d’une dépense définitive, mais d’une avance remboursable. Le coût budgétaire dépend donc uniquement des défauts de remboursement et de la part effectivement recouvrée après défaut.

Le nombre de prêts est estimé à partir du volume annuel de transactions immobilières à Montpellier, fixé conventionnellement à 1 800 ventes par an à partir des données des fichiers DVF (Déclarations de Valeurs Foncières).

D’après la Banque de France, la part des primo-accédants dans les crédits immobiliers pour résidence principale dépasse 50 %, mais toutes les transactions ne correspondent pas à ce type d’acquisition. En l’absence de données locales fines, une hypothèse prudente de 40 % de primo-accédants est retenue. Le taux de recours à l’aide est estimé, par convention, à 80 %. Cette hypothèse élevée s’explique par la nature du dispositif : il s’adresse à un public ciblé (primo-accédants), intervient au moment de l’acquisition immobilière - décision accompagnée par des professionnels - et prend la forme d’un avantage financier direct et lisible.

Le prêt à taux zéro de 10 000€ représente un décaissement pour la Ville de Montpellier (ou un établissement bancaire partenaire), remboursable sur plusieurs années sans intérêts. Le coût pour la collectivité correspond à trois éléments : 

• la trésorerie immobilisée : le capital prêté reste mobilisé pendant toute la durée du prêt. Cela représente un coût d'opportunité pour la Ville.
• le coût de financement : si la Ville emprunte pour financer ces prêts, elle supporte un coût d'intérêt. Avec un taux d'emprunt municipal de 2,5 % et un prêt de 15 ans, le coût total des intérêts représente environ 19 % du capital prêté sur la durée.
• le risque de défaut : une partie des prêts ne sera pas remboursée (décès, insolvabilité). Nous estimons ce risque à 5 % du capital prêté.

Sur cette base, le volume de décaissement annuel dépend du nombre de prêts accordés. Avec 576 prêts, ce montant serait de 5,8 M€ par an.

Le coût net pour la collectivité, intégrant les intérêts pris en charge et les défauts de remboursement, est estimé à 24 % des montants prêtés. Il s’élèverait ainsi à 1,4 M€ par an. Le décaissement annuel correspond à l’impact sur la trésorerie de la Ville, tandis que le coût net représente la charge budgétaire effective une fois pris en compte le remboursement du capital.

Concernant le remboursement des frais de notaire, le coût est estimable par le calcul suivant : nombre de bénéficiaires de 18-30 ans × 1,2 % × prix moyen du bien.

Selon un récent rapport de l’Institut Montaigne, l’âge médian d’un primo-accédant se situe autour de 33 ans, ce qui signifie que la majorité des primo-accédants a plus de 30 ans. La part des 18-30 ans bénéficiaires du remboursement des 1,2 % est ainsi fixée à 30 %.

Le prix moyen d’un achat à Montpellier, pour un primo-accédant, peut être estimé autour de 200 000€, ce qui correspond à un ordre de grandeur d’environ 3 500 à 4 000€ par m² dans l’ancien selon les quartiers et la typologie des biens. Cela renvoie, en pratique, à des surfaces acquises de l’ordre de 50 à 60 m² pour un premier achat.

Le coût du remboursement des frais de notaire est estimé en appliquant la formule suivante : nombre de bénéficiaires du PTZ × part des 18-30 ans × 1,2 % du prix moyen du bien. En retenant une part de 30 % de bénéficiaires âgés de 18 à 30 ans et un prix moyen d’acquisition de 200 000 €, le remboursement unitaire s’établit à 2 400 € par ménage concerné.

Ainsi, dans l’hypothèse de 576 prêts accordés, environ 173 bénéficiaires seraient éligibles au remboursement, pour un coût d’environ 415 000 € par an.

Au total, le coût budgétaire annuel de la mesure peut donc être estimé de 1,8 M€ par an (1,4 M€ pour le PTZ + environ 0,4 M€ pour le remboursement des frais de notaire), tandis que le besoin de trésorerie annuel atteindrait près de 6 M€ lié au décaissement des prêts.