Contexte local et national

Au niveau national, la France traverse une crise importante du logement. En 2024, on dénombre près de 2,8 millions de demandeurs pour seulement 385 000 attributions, soit environ un demandeur sur sept qui obtient satisfaction. Cette situation est aggravée par la montée des taux d’intérêt et le ralentissement de la construction neuve. 

À Montpellier, la crise du logement revêt une acuité particulière. La ville est l’une des métropoles françaises à la croissance démographique la plus rapide, avec une population de près de 300 000 habitants et un afflux massif d’étudiants (environ 80 000). Les prix de l’immobilier ont été multipliés par trois en trente ans. On dénombre plus de 22 000 demandes de logement social en attente, et des associations estiment entre 12 000 et 18 000 le nombre de logements vacants dans la ville. Le délai d’attente moyen pour un logement social atteint aujourd’hui 22 mois, et peut dépasser 5 à 7 ans pour les ménages ne relevant pas des catégories prioritaires.

Montpellier se distingue néanmoins comme une bonne élève de la loi SRU avec environ 24  % de logements sociaux. Elle est l’une des seules grandes villes françaises à avoir respecté ses objectifs pour la période 2020-2022.

Faisabilité

Une opération de logement social est financée par trois sources principales. La principale (77 % en 2023) par les prêts à taux avantageux de la Caisse des Dépôts, d’Action Logement et des banques commerciales, puis (7 %) par les subventions des collectivités, de l’État, de l’Europe, d’Action Logement, et enfin les fonds propres des bailleurs sociaux (16 %). Ces proportions varient selon les caractéristiques des opérations (construction, acquisition, réhabilitation), la tension du marché locatif, le prix de l’immobilier et du foncier ou encore la richesse de la commune.
 
L’intercommunalité disposant de la compétence obligatoire "Équilibre social de l'habitat", c’est cet échelon qui affiche généralement le subventionnement le plus élevé : par exemple, la Métropole de Lyon a voté, dans son budget primitif 2026, 43 M€ dont 20,7 M€ pour le dispositif d’aides à la pierre et 10 M€ pour les réserves foncières. Les communes, quant à elles, peuvent financer indirectement le logement social en ne percevant pas la taxe foncière pendant 15 à 20 ans sur les terrains construits, peuvent céder à moindre coût des terrains municipaux aux constructeurs et préempter les terrains, et enfin compléter les subventions de la métropole. Elles peuvent offrir par ailleurs une garantie d’emprunt aux bailleurs. Par exemple, la Ville de Lyon a alloué 7 M€ en 2026 aux logements sociaux. Des ordres de grandeur assez similaires sont observés sur d’autres villes.

Les subventions directes sont donc faibles (4 % métropole et ville confondues).

Cette répartition des compétences implique la mise en œuvre de ces mesures nécessite une coordination étroite entre la Ville de Montpellier et la Métropole. Par ailleurs, les aides à la pierre de l’État sont déléguées à la Métropole depuis la loi du 13 août 2004, ce qui renforce encore le rôle clé de cette dernière. L’État reste en revanche le principal financeur via les subventions PLAI, PLUS et PLS.

Le Programme Local de l’Habitat (PLH) de Montpellier Méditerranée Métropole 2019-2024, fixant ses objectifs de construction, de rénovation et de répartition des logements est arrivé à échéance en février 2025. Par une délibération du 3 décembre 2023, la Métropole de Montpellier a décidé de solliciter, auprès de l’État, la prorogation de l'actuel PLH et d’engager la démarche d’élaboration du prochain PLH qui couvrira la période 2027-2032.

Le PLH prévoit la construction de 5 000 à 5 400 logements par an, répartis équitablement entre Montpellier et les communes environnantes. Cet objectif comprend 36 % de logements sociaux dans certaines communes bien desservies par les transports en commun, ainsi que 120 logements étudiants par an.

Méthode du chiffrage

Nombre de logements pour la Ville de Montpellier

Le PLH prévoit la construction de 5 000 à 5 400 logements par an, répartis équitablement entre Montpellier et les communes environnantes. 

Selon l’Insee, la métropole compte près de 517 000 habitants dont 307 000 pour la Ville de Montpellier. La ville de Montpellier représente 59 % de la population de la métropole. On peut ainsi considérer que le respect du PLH implique la construction de 2 950 (5 000 x 59 %) à 3 186 (5 400 x 59 %) logements par an à Montpellier. 

La candidate indique qu’elle souhaite construire en priorité les logements sociaux et étudiants. Le PLH prévoit 36 % de logements sociaux et 120 logements étudiants sur 5 000 à 5 400 logements. 

Nous prenons l’hypothèse que la candidate choisisse sur son mandat de construire exclusivement des logements sociaux et étudiants. En conservant une répartition identique entre les deux types de logements, la mesure implique de construire entre 2 761 et 2 979 logements sociaux et entre 189 et 207 logements étudiants.

Construction de logements étudiants 

Hypothèse structurante : résidences étudiantes collectives, montage partenarial standard (bailleurs sociaux / CROUS).

Hypothèse basse :

La méthode repose sur un coût unitaire observé de résidences étudiantes. D’après la Banque des territoires, un projet de construction de logements étudiants est chiffré à 11 M€ pour 150 logements, soit 73 000€ par logement.
Ce qui nous donne, en prenant la fourchette basse, 189 x 73 000 = 13,8 M€

Hypothèse haute : 

Le rapport thématique de la Cour des comptes sur le soutien public au logement étudiant indique que l’extension du parc social étudiant a représenté 65 420 logements agréés entre 2013 et 2022, pour un coût total de construction évalué à 4,9 milliards d’euros. Cela correspond à un coût moyen observé d’environ 75 000€ par logement sur la période (4,9 Md€ / 65 420 logements), incluant construction et frais associés, hors foncier et un coût sur 2022 à 91k€ par logement. Cette hypothèse repose sur une mobilisation intégrale de foncier public, des opérations de construction standardisées et un montage partenarial classique associant bailleurs sociaux et CROUS.

Afin de tenir compte de la hausse récente des coûts de construction (matériaux, énergie, main-d’œuvre) observée depuis 2021, le coût unitaire est actualisé forfaitairement à 110 000€ par logement, sans intégrer de surcoûts fonciers ni d’exigences architecturales spécifiques. Cela donne, en prenant la fourchette haute, 207 x 110 000 = 22,8 M€

Dans les deux hypothèses, il convient de préciser qu’il s’agit d’un coût partagé entre la ville, les bailleurs et l’État. À titre indicatif, le rapport de la Cour des comptes établit un taux de subvention entre 10 et 20 % du coût total des logements sur la période étudiée.

Construction de logements sociaux

Coût d’un logement : pour estimer le coût de construction, nous nous appuyons sur les données de la Banque des Territoires. À Montpellier, le coût de construction d'un logement social est estimé entre 150 000€ et 250 000€ par logement.

Ainsi, l’investissement total brut serait de :

• Hypothèse basse : 2 761 x 150 k€ = 414,2 M€
• Hypothèse haute : 2 979 x 250 k€ = 744,7 M€ 

Toutefois, ce chiffrage doit être affiné en tenant compte de deux éléments :

• Hypothèse basse : en supposant un recours massif à l’acquisition-amélioration de bâtiments existants plutôt qu’à la construction neuve pure, et en maîtrisant les coûts via des opérations groupées, on peut envisager une réduction de 20 % du coût moyen. En appliquant ce principe à l’hypothèse basse, on obtient une fourchette basse de 331,4 M€.
• Hypothèse haute : en tenant compte des retards de chantiers fréquents, de la poursuite de l’inflation dans le secteur du bâtiment et des surcoûts liés aux contraintes spécifiques (accès difficile, stockage limité), on peut envisager une majoration de 20 % des coûts. En appliquant ce principe à l’hypothèse haute, on obtient une fourchette haute de : 898,6 M€.

Selon la répartition des financements décrite plus haut, le coût net restant à financer par les collectivités locales serait de 5 % du coût brut en moyenne. Cette estimation est une fourchette plutôt basse, car elle ne prend pas en compte la garantie d’emprunt ou les préemptions/acquisitions, mais seulement les subventions directes des collectivités :

Hypothèse basse : 331,4 x 0,05 = 16,57 M€ 
Hypothèse haute : 898,6 x 0,05 = 44,93 M€

Au total, le coût de construction de 2 950 à 3 186 logements sociaux et étudiants est évalué à : 

Hypothèse basse : 13,8 + 16,57 = 30,37 M€
Hypothèse haute : 22,8 + 44,93 = 67,73 M€