Logement : une reprise en trompe l’œil ?

Alors qu'en 2014 le nombre de mises en chantier était passé sous la barre symbolique des 300 000 logements pour la première fois depuis 1997, 350 600 logements ont été construits en 2015. Véritable embellie ou reprise en trompe l'?il ?

Une reprise temporaire qui masque l’insuffisance structurelle de l’offre de logements

Différents facteurs conjoncturels ayant contribué à sortir de la crise le secteur doivent être rappelés :

• la renégociation des taux d’emprunt a permis de relancer la primo-accession ;

• le crédit d’impôt transition énergétique a dynamisé le marché de l’ancien ;

• le dispositif Pinel, allégeant la fiscalité sur le locatif neuf, a dynamisé les ventes.

Ainsi, sur les six premiers mois de l'année 2015, 24 749 logements neufs ont été vendus à des investisseurs, soit une augmentation de 66,2% par rapport au premier semestre 2014. Cette reprise devrait se poursuivre sur 2016, grâce aux différentes mesures entrées en vigueur au 1er janvier (renforcement du prêt à taux zéro, et extension du dispositif à l’immobilier ancien).

Pourtant, l’embellie temporaire du secteur ne doit pas marquer de réelles fragilités structurelles dues au déséquilibre persistant entre l’offre et la demande. On estime ainsi que près de 500 000 logements neufs supplémentaires devraient être construits chaque année pour rééquilibrer les prix du foncier et du locatif dans les zones les plus tendues : un objectif qui semble encore aujourd’hui inaccessible.

Conséquence de ce déséquilibre, une inflation persistante des prix de l’immobilier, et l’apparition de nouvelles inégalités qui remettent en cause l’équité intergénérationnelle. De plus en plus de jeunes se trouvent aujourd’hui exclus de l’accès à la propriété : on estime ainsi qu’en 12 ans, le pouvoir d’achat immobilier des 20-25 ans a été divisé par deux en moyenne dans les principales métropoles de province (il est même quasi nul à Paris).

Comment libérer durablement l’offre de logement ?

En premier lieu, les coûts de construction aujourd’hui trop élevés freinent l’investissement dans la pierre. Les nombreuses aides publiques mises en place par L’État ne suffisent plus à absorber la hausse spectaculaire des coûts de construction due principalement au poids des réglementations encadrant le secteur du bâtiment (+50% en dix ans). Alléger et simplifier les normes en vigueur dans la construction permettra de rentabiliser davantage les investissements privés et de relancer durablement les mises en chantier.

Autre frein à l’investissement privé, le régime actuel des hypothèques demeure particulièrement coûteux. Une diminution significative des frais d’inscription hypothécaire faciliterait le crédit immobilier, fluidifiant de facto le marché du logement. À cet égard, les observations formulées dans le rapport d’information de la Commission des finances du Sénat publié en octobre dernier vont dans ce sens.

Le déséquilibre existant aujourd’hui dans la relation propriétaire-locataire exerce également un réel effet dissuasif sur l’investissement locatif. Les mesures d’encadrement des baux, qui ne cessent d’être renforcées, pèsent ainsi très lourdement sur les propriétaires. La procédure d’encadrement des loyers mise en place en 2015 n’aura fait qu’accroitre ce déséquilibre entre propriétaires et locataires. A l’inverse, un allègement de ces différentes mesures permettrait de rééquilibrer les relations propriétaires-locataires et bénéficierait in fine à chacune des partis puisque l’abandon des contraintes pesant sur les baux exercera un effet à la hausse sur l’offre locative et permettra à terme un abaissement du prix des loyers dans les zones les plus tendues.

Le manque de mobilité résidentielle contracte également très fortement  l’offre locative, en particulier dans le parc social : chaque année, seuls 10% des 4,5 millions de logements HLM sont remis en location. Cette situation impose de poursuivre le mouvement de fluidification du parc social, en révisant les conditions de maintien dans les lieux et en prenant mieux en compte les revenus des locataires.

Il est finalement indispensable de prendre en compte la diversité des situations du logement en France. Alors que de nombreux territoires sont aujourd’hui en déshérence totale, d’autres sont confrontés à une demande sans cesse croissante de logements. Plutôt que de multiplier à l’infini les règlementations nationales, ces inégalités territoriales imposent de basculer vers une gouvernance locale, de renforcer les mécanismes collaboratifs entre élus locaux et acteurs du logement du type PLUi de manière à mieux prendre en compte les spécificités propres à chaque territoire.

La prise en compte de ces différents facteurs de blocage permettra également à l’État de réaliser des économies considérables. Plutôt que d’accroitre ad aeternam le montant des aides sociales allouées au logement, L’État aurait ainsi tout intérêt à freiner le mouvement de règlementation et de fiscalisation du secteur, de manière à libérer l’ensemble des acteurs et à redynamiser l’offre.

Pour aller plus loin :
Les 20 propositions du rapport de l’Institut Montaigne Politique du logement, faire sauter les verrous.

Par Elena Scappaticci et Grégoire Vanco pour l'Institut Montaigne