Réformer l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) en excluant la résidence principale de son calcul

Le candidat propose d’exclure la résidence principale du calcul de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Sont actuellement assujettis à l’IFI les foyers fiscaux possédant un patrimoine immobilier dont la valeur nette est supérieure à 1,3 million d’euros. En deçà d’1,3 million d’euros de patrimoine immobilier, l’IFI est nul. Au-delà de 1,3 million d’euros, l’IFI fait l’objet d’un taux progressif par tranche allant de 0,5 % à 1,5 % pour les patrimoines de plus de 10 millions d’euros. Dans le système actuel, la résidence principale est incluse dans l’assiette de l’IFI mais bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30 % de sa valeur.

La proposition du candidat vise notamment les ménages soumis à l’IFI parce que la valeur de leur résidence principale a augmenté du fait de la hausse générale des prix immobiliers, sans que leurs revenus aient nécessairement suivi comme certains retraités par exemple.

En 2020, 143 337 foyers fiscaux ont payé l’IFI pour un montant total de 1,56 milliard d’euros (2).

D’après les données de la direction générale des finances publiques (DGFiP) la résidence principale, après abattement de 30 %, représente en moyenne 17,3 % du patrimoine imposable des foyers assujettis à l’IFI en 2020. Ainsi, l’exonération de la résidence principale du calcul de l’IFI, sur la base du rendement 2020, représenterait au minimum une moindre recette pour l’État de 270 millions d’euros (3).

Cette estimation est toutefois une bonne basse dans la mesure où la part moyenne que représente la résidence principale, après abattement, dans le patrimoine imposable des ménages IFI est plus importante pour les foyers disposant d’un patrimoine imposable plus petit (pour les patrimoines entre 1,3 et 2,5 millions d’euros, la résidence principale représente en moyenne 29,5 %) (4) ; par conséquent, la mesure ferait sortir des ménages de l’IFI (conduisant pour eux à une exonération de 100 %, supérieure à la part de la résidence principale dans leur patrimoine).

Par ailleurs, la part du patrimoine consacrée à la résidence principale diminue à mesure que le patrimoine imposable augmente et représente ainsi en 2020 12,7 % du patrimoine imposable lorsque celui-ci se situe entre 5 et 10 millions d’euros et 6,5 % pour les patrimoines imposables supérieurs à 10 millions d’euros. Mais le taux marginal étant plus élevé, l’exonération réduit l’impôt d’un montant plus important que la part de la résidence principale dans le patrimoine, pour les tranches de patrimoine les plus élevées.

La mesure d’exonération devrait donner lieu à une moindre recette d’IFI de l’ordre de 650 millions d’euros

En prenant l’hypothèse que tous les foyers appartenant à une tranche de patrimoine s’acquittent de l’IFI médian et en reconstituant à partir de cet IFI médian un patrimoine immobilier imposable médian, il est possible d’estimer pour chacune des tranches présentées par la DGFiP la moindre imposition que représenterait l’exclusion de la résidence principale de l’assiette.

Cette estimation conduit à un moindre rendement de 400 millions d’euros sur les tranches dont le patrimoine imposable actuellement est supérieur à 1,8 million d’euros. En supposant que leur résidence principale représente effectivement 30 % de leur patrimoine, les ménages dont le patrimoine actuel est entre 1,3 et 1,8 million d’euros se retrouveraient exemptés d’IFI par le retrait de la résidence principale de l’assiette taxable ce qui représenterait environ 250 millions d’euros (5). d’après les données 2020 (cf. infra).

Ainsi cette mesure pourrait entraîner un moindre rendement d’IFI de 660 millions d’euros par an.

Répartition du moindre rendement d’IFI par tranche de patrimoine immobilier imposable (6) :

Une estimation haute du coût de la mesure pourrait être obtenue en prenant en compte le fait que l’exonération amènerait à un changement de tranche d’imposition pour une partie des ménages. Faute de données disponibles, il faut faire une hypothèse sur la taille de cet effet. Nous estimons qu’il relèverait le coût de la mesure de 15 % pour les tranches comprises entre 2,5 et 15 M€, portant le coût total de la mesure à environ 700 M€ (7).

Entre un tiers et la moitié des redevables à l’IFI pourraient en être exemptés.

Dans la première tranche de patrimoine pour laquelle la résidence principale après abattement compte pour 29,5 %, son exclusion de l’assiette ferait passer sous le seuil d’imposition un grand nombre de ménages dont le patrimoine imposable actuellement est inférieur à 1,8 million d’euros (8). D’après les données de la DGFiP sur l’IFI 2020, 65 408 foyers assujettis à l’IFI ont un patrimoine immobilier imposable entre 1,3 et 1,8 million d’euros et s’acquittent d’un IFI médian de 3 835 euros.

On peut estimer que l’exclusion de la résidence principale du calcul de l’IFI reviendrait à exonérer la quasi totalité (la moitié des contribuables à l’IFI) de ces foyers (les ménages non exemptés seraient ceux dont la résidence principale représente une petite part de leur patrimoine immobilier, ce qui est sans doute très minoritaire pour ce niveau de patrimoine). À noter par ailleurs que des ménages des tranches supérieures peuvent aussi de la même façon sortir de l’imposition si leur patrimoine est constitué presque uniquement de leur résidence principale.

Le gain par foyer s’élèverait à plus de 10 000 euros par an pour les ménages ayant un patrimoine immobilier de plus de 7,5M€.

D’après les estimations réalisées à partir des données d’IFI 2020, l’exclusion de la résidence principale de l’assiette imposable à l’IFI entraînerait une économie d’impôt plus importante pour les foyers ayant le patrimoine le plus élevé. Cette économie pourrait dépasser les 10 000 euros par an pour les foyers ayant un patrimoine immobilier de plus de 7,5 millions d’euros.

En l’absence de données précises sur la répartition du patrimoine immobilier des foyers assujettis à l’IFI, l’impact sur le rendement lié à la suppression d’une partie de l’assiette est difficile à estimer.

Il a été fait l’hypothèse que les ménages étaient homogènes au sein d’une même tranche, ce qui a conduit à considérer que tous les patrimoines entre 1,3 et 1,8 M€ sortiraient de l’IFI, alors qu’il est possible que pour certains de ces ménages (sans doute une minorité) la résidence principale constitue nettement moins de 30 % de leur patrimoine. À l’inverse, certains ménages (ici aussi sans doute une minorité) ayant des patrimoines plus élevés, uniquement constitués de leur résidence principale, pourraient sortir de l’IFI.

En outre, le barème de l’IFI étant composé de tranches auxquelles un taux progressif est appliqué, l’exclusion d’une partie de l’assiette devrait donner lieu à un changement de tranches pour un certain nombre de ménages. S’il est possible d’estimer par cas type l’effet pour un ménage, l’analyse macro-économique fine demeure difficile en l’absence de modèle de micro-simulations.

Enfin, les effets sur les comportements des ménages sont difficiles à anticiper. L’exclusion de la résidence principale de l’assiette d’imposition pourrait en effet modifier les comportements de déclaration des ménages assujettis à l’IFI.

Globalement, ces aléas laissent penser que le coût pourrait être plus important que celui qui est estimé ici, mais il est difficile d’apprécier la marge d’erreur.

Historique de la mesure

L’IFI a été créée en remplacement de l’ISF en 2018. Cette réforme de 2018 a donné lieu à l’exclusion des actifs mobiliers de l’assiette d’imposition.

Le traitement réservé à la résidence principale (abattement de 30 %) ainsi que le barème d’imposition sont restés inchangés.

L’IFI a rapporté en 2020 1,56 milliard d’euros soit 2,5 milliards d’euros de recettes fiscales de moins que le rendement de l’ISF qui s’élevait en 2017 à 4,1 milliards d’euros.

Benchmark

La plupart des pays européens ont progressivement supprimé l’imposition du patrimoine équivalente à l’IFI français.

Lorsque le patrimoine immobilier est taxé, le traitement réservé à la résidence principale varie selon les pays.

Certains pays comme l’Espagne ont opté pour un système d’exonération partielle de la résidence principale, équivalent au système français d’abattement de 30 %.

D’autres pays ont décidé d’exonérer la résidence principale de l’assiette d’imposition sur la propriété immobilière comme l’Italie en 2016.

Aux Pays-Bas, l’imposition du patrimoine et l’imposition des revenus du capital ont été fondus en 2001 dans un impôt sur les revenus du capital dans lesquels les revenus sont classés en catégories dont les règles d’imposition varient.

Il convient de rappeler que dans certains pays européens l’imposition de la résidence principale s’effectue également par d’autres moyens. Ainsi dans certains pays européens comme les Pays-Bas, l’Espagne, la Suisse des « loyers implicites » des propriétaires occupants sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Ces loyers implicites correspondent au montant du loyer dont les propriétaires occupants auraient dû s’acquitter s’ils étaient locataires de leur logement (9). Une comparaison plus fine nécessiterait donc d’appréhender le traitement de la résidence principale dans les systèmes fiscaux de nos voisins européens dans leurs globalités.

Mise en œuvre

La proposition relevant du domaine de la fiscalité, elle devrait être mise en œuvre par voie législative, par le biais d’une loi de finances ou d’une loi de finances rectificative.

Seraient concernés par cette proposition les ménages assujettis à l’IFI, c’est-à-dire ceux dont le patrimoine immobilier imposable est supérieur à 1,3 million d’euros.
En 2020, 143 337 foyers ont déclaré l’IFI, soit 0,4 % des 40 millions de foyers fiscaux, pour une recette fiscale totale de 1,56 milliard d’euros et un montant moyen d’IFI de 11 000 euros par foyer.

(2) Direction générale des finances publiques (DGFiP) Statistiques, 2021, L’impôt sur la fortune immobilière en 2020.

(3) 17,3 %*1,56Md€.

(4) Direction générale des finances publiques (DGFiP) Statistiques, L’impôt sur la fortune immobilière en 2020, juillet 2021, n°01.

(5) Si l’on estime que chacun des foyers de cette tranche de patrimoine entre 1,3M€ et 1,8M€ s’acquitte de l’IFI médian de la tranche : 65 400*3 835=250 839 680.

(6) Calculs à partir des données statistiques de l’impôt sur la fortune immobilière 2020, DGFiP Statistiques, 2020.

(7) Le coût de la mesure sur ces tranches est d’environ 660 – 250 – 173 = 237 millions d’euros et 237*15% = 35,55. On arrive donc à 695,55 millions d’euros en additionnant aux 660 millions d’euros initiaux.

(8) 1,8M€-(29,5%*1,8M€)<1,3M€. Dans le barème actuel de l’IFI, seuls les foyers dont le patrimoine net est supérieur à 1,3M€ sont assujettis à l’IFI.

(9) Ces loyers implicites dépendent d’une valeur locative définie par l’administration. Cette imposition de loyers implicites pour les propriétaires occupants existait en France et a été supprimée par la loi de finances pour 1965 (n° 64-1279 du 23 décembre 1964).