Exonérer de frais de notaire les primo-accédants pour les biens immobiliers inférieurs à 250 000 euros
« Je souhaite supprimer pour les primo-accédants, les frais de notaires d’un logement inférieur à 250 000 € ».
Cette mesure vise à encourager l’accession à la propriété immobilière de primo-accédants, notamment les plus jeunes, en les exonérant de droits de mutation à titre onéreux (DMTO), qui constituent la part des frais de notaire relevant de l’impôt (il est fait l’hypothèse que la part des « frais de notaire » revenant aux notaires comme rémunération de leur service est laissée inchangée).
La mesure nécessiterait un vote du parlement via une loi de finances pour modifier la partie législative du code général des impôts, ainsi qu’un solide exposé des motifs si le Conseil constitutionnel était saisi au sujet notamment du principe d’égalité devant l’impôt de la mesure. Elle nécessiterait de compenser la perte de cette ressource dynamique pour les collectivités territoriales.
Pour cette estimation, il est postulé un taux de taxation effectif des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) de 5,81 % du prix d’achat (taux maximum appliqué dans l’immense majorité des cas par les collectivités) pour l’ancien. Ce taux inclut notamment un taux maximum de 4,50 % du prix de vente destiné aux collectivités territoriales, un taux de 1,20 % revenant au bloc communal. En revanche, le taux effectif postulé pour les logements neufs est fixé à 0,715 %.
Le coût de la mesure est estimé en appliquant ce taux aux transactions réalisées par des primo-accédants, sur un total estimé de 950 000 transactions se situant sous le plafond de 250 000 €. Il est fait une hypothèse basse sur la proportion de primo-accédants (64 %, correspondant à leur part dans l’ensemble des transactions, tous montants confondus), une hypothèse haute (fixée à 100 %), et une hypothèse centrale à 75 %, qui témoigne de la plus forte proportion de primo-accédants pour des biens de prix moins élevé que pour l’ensemble des cas.
Selon l’hypothèse considérée, la mesure représenterait un coût situé entre 4,5 et 7 Md€ par an, l’Institut Montaigne retenant le scénario médian à 5,3 Md€.
Commentaires de l’équipe de campagne
Contactée, l’équipe de campagne d’Eric Zemmour estime le manque à gagner pour l’État à 3,4 Md€ pour une telle mesure.
L’Institut Montaigne maintient son estimation. L’écart entre l’estimation de l’Institut Montaigne et celle de l’équipe de campagne s’explique à la fois par le nombre de transactions dans l’ancien, et la part de primo-accédants retenus pour chaque chiffrage. Dans les deux cas, les hypothèses retenues par l’équipe de campagne d’Eric Zemmour se fondent sur des chiffres trop faibles au regard des dernières statistiques disponibles pour l’année 2021 (notaires, Insee), et sont donc peu réalistes. Si la hausse du marché immobilier, en prix et en nombre de transactions, se poursuivait suivant la tendance de ces dernières années, l’estimation de l’Institut Montaigne pourrait s’avérer inférieure à la réalisation.
Impact macroéconomique
Cette baisse de recette annuelle pour les collectivités territoriales représenterait en conséquent une économie financière pour plusieurs centaines de milliers de ménages (700 000 dans le scénario central), estimé autour de 7 300 € en moyenne.
À fin octobre 2021, l’on comptait selon le conseil supérieur du notariat 1 198 000 transactions immobilières dans l’ancien sur les douze derniers mois, en plus des 100 492 mises en vente en neuf sur les quatre derniers trimestres selon le ministère de la transition écologique. Le total des transactions est donc de 1 298 492 sur un an. Par ailleurs, selon l’enquête « Les conditions de logement en France » de l’INSEE datée de 2017, 64,0 % des accédants sont des primo-accédants. En supposant que le nombre de ménages acquérant plusieurs logements dans l’année est négligeable, on déduit que 64,0 % des transactions immobilières de l’année sont le fait des primo-accédants, soit 831 000 transactions.
La base de données DVF (demande de valeurs foncières) gérée par le ministère de la transition écologique indique que, pour l’année 2019, 50 % des transactions ont été conclues à un prix inférieur ou égal à 167 000 €, et 75 % à 260 000 €. En reconstituant une distribution régulière entre les centiles 50 et 75, on en déduit un chiffre de 72 % de transactions qui sont inférieures ou égales à 250 000 €, le prix plafond auquel la mesure renvoie, soit, 950 000 transactions concernées en 2021 par la mesure si elle venait s’appliquer à tous les accédants.
| Pourcentage de transactions immobilières en deçà | Limite supérieure en prix d’achat (en euros) |
| 1 | 15 000 |
| 5 | 43 000 |
| 10 | 60 628 |
| 25 | 104900 |
| 50 | 167 000 |
| 72,31 | 250 000 |
| 75 | 260 000 |
Source : Base DVF, données 2019
Les deux informations précédentes permettent d’estimer le nombre de transactions susceptibles de bénéficier de la mesure. Il faut néanmoins prendre en compte le fait que les primo-accédants appartiennent plus souvent aux catégories moins aisées de ménages parmi ceux réalisant une acquisition, ce qui laisse penser qu’ils sont davantage représentés parmi les acquéreurs de biens inférieurs à 250 000 €. Alors qu’ils représentent 64 % de l’ensemble des transactions immobilières dans l’ancien, on peut estimer qu’ils représenteraient 75 % des transactions sous 250 000 €, soit environ 700 000 transactions.
L’extraction de la base de données DVF (demandes de valeurs foncières) utilisée plus haut permet de simuler la distribution des transactions immobilières inférieures à 250 000 €, tous types d’accédants confondus. En considérant que le nombre de transactions se répartit uniformément par niveau de prix entre les points connus, on parvient à estimer le total des transactions réalisées par centile. Il suffit ensuite de multiplier le résultat par le taux de DMTO – différencié selon qu’il s’agisse de logements anciens ou neufs – pour estimer une recette de DMTO par centile. Il faut ensuite multiplier par le pourcentage de transactions de primo-accédants (75 % de chaque centile de transactions) pour obtenir le montant total des DMTO appliqué aux primo-accédants en dessous de 250 000 euros dans l’ancien.
Le taux de taxation des droits de mutation à titre onéreux étant postulé de 5,81 % du prix d’achat (taux maximum appliqué dans l’immense majorité des cas), il découle de ce qui précède un coût total de 5,5 Md€ en scénario central, sur la base donc du taux 2021 de taxation et de données disponibles entre 2019 et 2021.
En prenant des estimations basse et haute, selon lesquelles les primo-accédants représenteraient ces fois-ci 64 % des accédants à des biens inférieurs ou égaux à 250 000 €, ou bien l’ensemble de ces accédants (100 %), on obtient des bornes inférieure et supérieure respectivement de 4,5 et 7 Md€.
Mise en œuvre
Il conviendrait, via une loi de finances rectificative par exemple, d’inscrire dans le code général des impôts cette exonération. Le candidat élu devrait ainsi disposer d’une majorité au Parlement pour ce faire. Si le Conseil constitutionnel était saisi, ce dernier devrait se prononcer sur la constitutionnalité cette mesure, au regard notamment du principe d’égalité devant l’impôt par rapport à la finalité recherchée.
Plusieurs centaines de milliers de ménages, selon les estimations (cf. supra) seraient concernés. Ce chiffre pourrait augmenter au cas où cette mesure venait à augmenter la demande de logements.
La mesure devrait susciter néanmoins l’opposition des collectivités territoriales affectataires (bloc local et département) des DMTO, qui représentent pour elles une recette fiscale dynamique.
Historique de la proposition
Les frais de notaire sont à payer à l’occasion de l’achat d’un logement. Ils sont désignés sous le terme de droits de mutation à titre onéreux (DMTO) et comprennent deux taxes :
- La taxe départementale de publicité foncière (TPF) et droits d’enregistrement départementaux
- La taxe communale additionnelle à la taxe de publicité foncière et aux droits d’enregistrement
La loi prévoit plusieurs exonérations de droits d’enregistrement et de taxe de publicité foncière, notamment concernant les ventes de logements réalisés par les organismes HLM ou les sociétés d’économie mixte, ainsi que les contrats de bail à réhabilitation.
Benchmark
Une étude comparative du cabinet CMS Francis Lefebvre de 2018 montrait qu’hormis de rares exceptions comme la Slovaquie, les États européens appliquaient aux transactions de transferts de propriété immobilière des taxes ou droits.
Impact macroéconomique
Du point de vue de la demande, la mesure a un effet positif sur le revenu disponible de ménages, et pourrait participer à l’augmentation de la demande de logement, rendu moins coûteux, ainsi qu’ à la mobilité professionnelle.
Créer une prime "zéro charge" au mérite, versée par l’employeur, exonérée de cotisations et d’impôts, jusqu’à 3 mois de salaire net
Supprimer la redevance audiovisuelle et privatiser l'audiovisuel public, en particulier France Inter et France TV
Exonérer de droits de donation et de succession les transmissions d’entreprises familiales entre générations
Défiscaliser la participation aux bénéfices des entreprises et abaisser le seuil d'éligibilité à 11 salariés
Exonérer totalement d'impôts et de charges sociales les heures supplémentaires
Réformer l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) en excluant la résidence principale de son calcul
Baisser le taux de la CSG sur les revenus d’activité de 9,2 % à 2,5 %
Relever l'abattement fiscal à 200 000€ pour les donations des parents et grands-parents tous les 10 ans
Doubler le quotient familial
Imposer aux entreprises le remboursement de 50 % des frais de carburant de leurs salariés
Ne pas augmenter le Smic