Comparer avec
Comparer avec
Patrick Allemand
PS
Mireille Damiano
Liste citoyenne
Christian Estrosi
LR
Jean-Marc Governatori
EELV
Institut Montaigne

Nice
346 055 habitants
Maire sortant Christian Estrosi (LR)

Philippe Vardon
RN
Démocratie et vie locale

Préempter les locaux vides afin de sauvegarder la diversité commerciale

Je veux retrouver une ville où il fait bon vivre, travailler, entreprendre, vieillir et transmettre. Pour remettre Nice sur les rails de la prospérité : […] préemption des locaux vides afin de sauvegarder la diversité commerciale.

Source : site de campagne de Philippe Vardon 

Coût
ESTIMATION INSTITUT MONTAIGNE
200 M€
ESTIMATION DU CANDIDAT
Estimation
du candidat
non disponible
Détail
HYPOTHÈSE BASSE
125 M€
HYPOTHÈSE HAUTE
275 M€
Répartition du coût
Ville
Temporalité
Investissement unique (hors recettes futures liées aux loyers perçus)

Que faut-il en retenir ?

La mesure consiste en la préemption de locaux vides afin de permettre à des commerces de s’y installer. L’objectif poursuivi est de redynamiser les quartiers et le centre-ville.

Détail du chiffrage

Contexte de la mesure

Le candidat Philippe Vardon souhaite défendre le commerce de proximité et de cœur de ville “dans une ville de Nice frappée par la spéculation immobilière et où la vacance commerciale s’étend dans tous les quartiers de la ville” (présentation des engagements de Philippe Vardon en matière de commerce de centre-ville et de proximité par Nice Premium). 

Dans son programme “Retrouver Nice”, le candidat énonce plusieurs mesures en faveur du commerce de proximité, parmi lesquelles celle de la préemption de locaux vides afin de sauvegarder la diversité commerciale. Dans cette même logique, et parce que “le déséquilibre commercial entre la grande distribution et le commerce de proximité a déjà été atteint et dépassé depuis longtemps, et parce que chaque boutique qui ferme, c’est une lumière qui s’éteint” (Nice Premium), Philippe Vardon a signé la Charte de l’association En Toute Franchise pour marquer son engagement pour la défense et la relance du commerce de proximité à Nice.

Les communes peuvent exercer leur droit de préemption pour acquérir des baux commerciaux, fonds artisanaux et fonds de commerce, et les rétrocéder à un commerçant ou artisan dans un délai allant jusqu’à trois ans, “dans les limites d’un périmètre de sauvegarde préalablement défini par le conseil municipal”. Ce droit est régi par les articles L 214-1 et suivants, et les articles R 214-1 et suivants du Code de l’urbanisme.

Alors qu’en France, le taux de vacance commercial des centres villes est de 12 %, à Nice, il était de 10 % en 2017.

Dès 2017, Christian Estrosi avait mis en place dix mesures en faveur des commerçants niçois, parmi lesquelles un accompagnement de la municipalité à la reprise des locaux vacants : “la ville a préempté des locaux et a fait apposer des vitrophanies pour mieux les identifier et donc les mettre en valeur et les vendre. Cette mesure est applicable aux propriétaires de locaux vacants qui le souhaitent, que la ville puisse les accompagner pour l’habillage de leurs vitrines afin de faciliter la visibilité et la reprise des locaux” (source : Destimed).

La CCI Nice Côte d’Azur adopte également des mesures d’aide dans la mise à disposition de locaux commerciaux. Elle établit pour ce faire une liste de locaux situés dans les zones prioritaires de la métropole, et la met à disposition des commerçants sur son site internet.

Il y avait en 2016 environ 1,6 M de m2 de surfaces commerciales dans les Alpes-Maritimes. La ville de Nice présentant le tiers des habitants du département, nous estimons la surface commerciale de la ville à environ 500 000 m2. Avec un taux de vacance commercial établi à 10 %, la surface des locaux commerciaux vacants serait donc d’environ 50 000 m2.

Coût budgétaire 

Hors personnel mis à disposition pour gérer les étapes administratives et judiciaires de cette mesure, son impact budgétaire peut être ainsi subdivisé : coût d’acquisition du local par la ville de Nice (i) et recettes liées au loyer commercial appliqué aux futurs commerçants ou artisans (ii).

Le montant du bail n’est ici pas pris en compte puisque si la ville doit l’acquérir lors de la préemption, elle s’engage à la rétrocéder aux commerçants dans un délai de trois ans. Nous considérons donc l’opération comme nulle au niveau financier.

Le montant des loyers commerciaux n’est pas défini uniquement et prioritairement par la surface (mais par la situation, la clientèle, etc.), la fourchette de chiffrage de la mesure est ainsi large.

  • (i) Le coût d’acquisition de la surface commerciale par la ville (hors droit au bail éventuel)

Le coût moyen du m² niçois varie entre 2 500 €/m² et 5 500 €/m². La moyenne est de 4 000 €/m².

Le coût d’acquisition de 50 000 m² par la ville de Nice pourrait donc varier entre 125 M€ et 275 M€, pour une moyenne de 200 M€.

  • (ii) Les recettes liées au montant du loyer commercial appliqué aux futurs commerçants ou artisans

Les loyers des commerces proposés par la CCI varient entre 10 €/m² et 45 €/m² mensuels, soit 120 €/m² et 540 €/m² annuels, pour une moyenne annuelle de 330 €/m².

Les recettes liées à la location de 50 000 m² par la ville pourraient donc varier entre 6 M€ et 27 M€ par mois pour des recettes moyennes annuelles de 16,5 M€.

Sous réserve de trouver des commerçants locataires pour tous les locaux préemptés, la Ville de Nice pourrait donc équilibrer budgétairement la mesure en une vingtaine d’années environ. L’addition des recettes annuelles liées à la perception des loyers aura en effet à cette date dépassé l’investissement immobilier initial.

Grâce à cette mesure, les commerçants pourraient disposer davantage d’offres de locaux, à des loyers possiblement plus accessibles car définis par la Ville.

Les consommateurs niçois pourraient quant à eux bénéficier de davantage de commerces de proximité, et théoriquement limiter leurs déplacements en zones périphériques. Cette mesure pourrait également favoriser l’économie niçoise face à la consommation sur internet.

Sources