Généraliser le prêt à taux zéro sur tout le territoire français pour les primo-accédants

En matière de logement, notre pays est, depuis 2003, divisé en cinq zones en fonction du niveau de tension immobilière qui correspondent au découpage suivant :

• zone A : agglomération de Paris (dont zone Abis), la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés ;
• zone À bis : comprend Paris et 76 communes Yvelines, des Hauts de-Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise ;
• zone B1 : comprend certaines grandes agglomérations ou dont les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone Abis ou A, quelques villes chères, les départements d’Outre-Mer ;
• zone B2 : villes-centre de certaines grandes agglomérations, grande couronne autour de Paris non située en zone Abis, À et B1, certaines communes où les loyers et les prix des logements sont assez élevés, communes de Corse non situées en zones À ou B1 ;
• zone C : reste du territoire.

Le PTZ peut d’ores et déjà être utilisé pour financer des acquisitions dans l’ensemble de ces zones.

S’agissant du renforcement du PTZ en zone rurale et en l’absence de précisions dans le programme de la candidate, une tentative de chiffrage a été réalisée en majorant la part des PTZ dans le financement des acquisitions réalisées dans ces territoires (zones B2 et C).

Aujourd’hui, la loi définit des quotités maximales de financement des susceptibles d’être octroyées dans le cadre d’un PTZ.

Tableau 1  : Quotités de financement plafond d’un PTZ

* avec au moins 25 % des coûts d’acquisition sous forme de travaux.

Source : Action Logement

Tableau 2  : Montant plafond du coût de l’opération
(sur lequel on applique le taux de 10, 20 ou 40 % en fonction de la quotité précisée dans le tableau ci-dessus)

Source : ANIL.

Dans les faits, les zones rurales sont les zones C et les plafonds avec des quotités de 10, 20 et 40 % sont respectivement de 14 000, 28 000 et 56 000€, et non pas de 32 000€ comme l’évoque le programme de la candidate.

Dans les faits, le poids des PTZ dans le plan de financement est inférieur aux plafonds comme en atteste le tableau 2.

Tableau 3  : Synthèse des PTZ accordés en 2019 (7)

Tableau 4  : Synthèse de l’estimation du coût supplémentaire de la mesure

Méthode de calcul : le coût de la dépense fiscale est réparti entre les zones au prorata du montant total des PTZ émis (8). Le calcul se fait en faisant +50 % sur le coût de la dépense fiscale de la zone identifiée.
Source : calcul à partir des données du PTZ

Le chiffrage présenté dans le tableau précédent correspond à :

• hypothèse basse : coût de 152 M€ pour 0,66 Md€ de PTZ émis supplémentaires
• hypothèse médiane : coût de 224 M€ pour 0,97 Md€ de PTZ émis supplémentaires
• hypothèse haute : coût de 362 M€ pour 1,57 Md€ de PTZ émis supplémentaires ;

​​A titre illustratif et afin de conforter l’ordre de grandeur précisé ci-dessus, il pourrait également être fait état de l’interprétation suivante de la mesure, qui serait d’accroître partout sur le territoire les seuils de 10%.

Pour le chiffrage, la dépense fiscale représente 1,06 Md€ pour un montant total de prêts en cours de 4,8 Md€, donc environ 22% (chiffres 2019 du rapport annuel de performance).

Sur la base des données de la SFGAS (9), la zone C reçoit 42,4% des PTZ émis en 2019, 18,8% pour la zone B2 contre 21% pour les zones A et 17,7% pour la zone B1. Par suite, la zone A représentait en 2019 un encours de prêts de 1,5 Md€ (= 93 000 PTZ x part de la zone A soit 21% x 77 600 € de PTZ moyen en zone A). Sur le même principe, la zone B1 représentait 1,1 Md€, la zone B2 0,6 Md€ et la zone C 1,4 Md€.

Pour la zone A et B1, avec l’hypothèse que les plafonds max des projets définissant les plafonds pour le PTZ soient rehaussés de 10%, ayant un effet sur le montant moyen du PTZ accordé (+10% par rapport à un PTZ moyen de 77 k€ en zone A et 69 k€ en zone B1), entr[VB1] aînant un effet volume avec de nouveaux projets +10% également : ceci donne près de 3 Md€ de PTZ pour ces deux zones contre un peu plus de 2,5 Md€ avant mesure.

De la même manière pour les zones détendues (B2 et C), l’augmentation de la quotité de 10% pour le neuf devrait avoir un effet sur le PTZ moyen (+10% donc environ 40 k€ sur chacune des zones B2 et C) et sur le volume (en considérant +10% sur le total, sachant que l’ancien ne serait pas modifié) : il y aurait alors autour de 63 000 opérations accompagnées dans ces zones. Donc on serait autour de 2,5 Md€ contre 2 Md€ avant mesure.

Donc, au total, l’encours total de prêt augmenterait de +1 Md€, à 5,8 Md€ de PTZ contre 4,8 Md€ avant la mesure, et la dépense fiscale représenterait alors (dans les mêmes ratios qu’avant la mesure) 1,28 Md€. L’impact de la mesure représenterait donc 250 M€ (1,28-1,06).

Ce chiffrage apparaît donc très proche du précédent en termes d’effets sur les finances publiques. Le scénario précédent, avec des fourchettes d’incertitudes, sera plutôt retenu en synthèse de préférence à celui-ci.

Historique de la mesure

Le Jaune annexé au PLF 2022 présenté comme le rapport évaluant l’efficacité des dépenses fiscales en faveur du développement et de l’amélioration de l’offre de logements (pages 24 à 28) présente le dispositif et son histoire de manière synthétique, et précise notamment. Mis en place en 2005, le prêt à taux zéro et, à partir de 2011, le prêt à taux zéro plus (PTZ+) financent un prêt aux ménages primo-accédants de leur résidence principale. La banque finance le prêt à taux zéro et le coût de cette absence de taux – et donc de rémunération de la banque – est compensé sous la forme d’un crédit d’impôt attribué par l’État aux banques. Ce coût correspondant à l’écart entre 0 et un taux de marché pondéré. Le versement de ce crédit d’impôt est étalé sur 5 ans.

La loi de finances pour 2018 a prorogé le dispositif pour quatre années supplémentaires, soit jusqu’à fin 2021. Cette loi de finances a aussi davantage focalisé le PTZ afin qu’il soit moins néfaste écologiquement en zone rurale. Le PTZ neuf en zone C et B2 a donc vu ses quotités baisser à 20 % (contre 40 % auparavant). Le PTZ neuf en zone rurale devait être supprimé en 2020, mais la loi de finances pour 2020 est revenue sur cette suppression du PTZ neuf en zones B2 et C. La loi de finances pour 2021 a prorogé le dispositif pour une année supplémentaire, soit jusqu’au 31 décembre 2022 et la loi de finances pour 2022 l’a prolongé jusqu’à fin 2023.

Mise en œuvre

S’il était décidé de majorer les quotités de financement du dispositif, l’ajustement devrait intervenir en loi de finances.

(7) Ces données sont issues de la base de données en « open data« , mais dont la fiabilité ne permet pas d’être totalement cohérent avec les données totales mentionnées dans la synthèse de la fiche. En effet, les données ne sont parfois pas renseignées de manière exhaustives et seuls sont ici mentionnés les données qui mentionne de manière explicite et sans ambiguïté la zone géographique ; les données incomplètes ne sont pas prises en comptes dans ce tableau et le suivant, sans que ceci biaise à la baisse le chiffrage compte tenu de la méthode d’estimation retenue. L’écart sur le montant total des prêts représente 12%.

(8) Cette répartition est assez stable dans le temps.

(9) Extrait rapport Société de Gestion des Financements et de la Garantie de l’Accession Sociale à la propriété sur le PTZ en 2019