Supprimer les frais de notaires pour les primo-accédants lors de l’achat d’un logement jusqu'à 250 000 €
“Pour les Français de classes moyennes qui souhaitent accéder pour la première fois à la propriété, nous exonérerons les frais de notaires en cas d’achat d’un logement jusqu’à 250 000 €.” (Gabriel Attal, Premier ministre, La Tribune, 15 juin 2024).
Cette mesure vise à encourager l’accession à la propriété immobilière de primo-accédants, notamment les plus jeunes, en les exonérant de droits de mutation à titre onéreux (DMTO), qui constituent la part des frais de notaire relevant de l’impôt (il est fait l’hypothèse que la part des “frais de notaire” revenant aux notaires comme rémunération de leur service est laissée inchangée).
Pour cette estimation, il est postulé un taux de taxation effectif des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) de 5,81 % du prix d’achat (taux maximum appliqué dans l’immense majorité des cas par les collectivités) pour l’ancien. Ce taux inclut notamment un taux maximum de 4,50 % du prix de vente destiné aux collectivités territoriales, un taux de 1,20 % revenant au bloc communal. Le taux effectif postulé pour les logements neufs est fixé à 0,715 %.
Le coût de la mesure est estimé en appliquant ce taux aux transactions réalisées par des primo-accédants, sur un total estimé de 622 000 transactions se situant sous le plafond de 250 000 €. Il est fait une hypothèse basse sur la proportion de primo-accédants (64 %, correspondant à leur part dans l’ensemble des transactions, tous montants confondus), une hypothèse haute (fixée à 100 %), et une hypothèse centrale à 75 %, qui témoigne de la plus forte proportion de primo-accédants pour des biens de prix moins élevé que pour l’ensemble des cas.
Selon l’hypothèse considérée, la mesure représenterait un coût situé entre 3 et 4,7 Md€ par an, l’Institut Montaigne retenant le scénario médian à 3,3 Md€.
Quelle mise en œuvre possible pour Emmanuel Macron ?
- Faisabilité constitutionnelle : mise en œuvre par voie législative, en lois de finances avec un risque de censure constitutionnelle limité.
- Faisabilité européenne : pas de nécessité de négociation avec la Commission européenne, pas de risque de contradiction avec une règle européenne.
- Faisabilité politique : cette mesure paraît relativement consensuelle, notamment dans les blocs de droite et du centre mais moins à gauche. Cette mesure a également proposée par Eric Zemmour lors de l’élection présidentielle de 2022. Une telle mesure ne pourrait donc être portée par la majorité présidentielle sans majorité absolue ou coalition majoritaire sur ce sujet à l’Assemblée nationale.
Commentaires et précisions de l’équipe de campagne
L’Institut Montaigne a actualisé le chiffrage de cette mesure le 26 juin à la suite d’un échange avec l’équipe de campagne. Contactée, cette dernière estime que le chiffrage de l’Institut Montaigne prend pour hypothèse que 64 % transactions immobilières sont effectuées par des primo-accédants, et que ceux-ci sont surreprésentés pour les biens de plus faibles valeur, ce qui le conduit à retenir un taux de primo-accédant de 75 % comme hypothèse centrale. Selon l’équipe de campagne, la part de primo-accédants n’est plus de 64 % mais serait plutôt de l’ordre de 35-40 % selon les données plus récentes de 2022 de la Banque de France. Ce taux représente uniquement la part des primo-accédants dans les prêts immobiliers mais l’équipe de campagne estime qu’il est possible de considérer que les achats comptants (environ 15 %) ne sont pas effectués par les primo-accédant des classes moyennes visés par leur mesure. Par ailleurs la surreprésentation des primo-accédants dans les transactions concernées serait compensée par le fait que la mesure serait réservée aux ménages modestes et aux classes moyennes (dans la limite d’un revenu fiscal de référence équivalant à 4000 € mensuels par personne). Selon l‘équipe de campagne, le chiffrage serait donc surévalué et maintient que le chiffrage de cette mesure serait de 2 Md€.
Le volume de transactions de logements anciens en cumul sur les douze derniers mois en France (hors Mayotte) atteint 835 000 transactions à fin février 2024. En plus des 65 000 mises en vente en neuf sur les quatre derniers trimestres. Le total des transactions est donc de l’ordre 900 000 sur un an. Par ailleurs, 64 % des accédants sont des primo-accédants.
La base de données “demande de valeurs foncières” indique pour l’année 2023 que 69,1 % de transactions sont inférieures ou égales à 250 000 €, le prix plafond auquel la mesure renvoie, soit 622 000 transactions, en projetant ce taux sur les dernières données de volume de transaction, en baisse par rapport aux années antérieures. Les deux informations précédentes permettent d’estimer le nombre de transactions susceptibles de bénéficier de la mesure. Il faut néanmoins prendre en compte le fait que les primo-accédants appartiennent plus souvent aux catégories moins aisées de ménages parmi ceux réalisant une acquisition, ce qui laisse penser qu’ils sont davantage représentés parmi les acquéreurs de biens inférieurs à 250 000 €. Alors qu’ils représentent 64 % de l’ensemble des transactions immobilières dans l’ancien, on peut estimer qu’ils représenteraient 75 % des transactions sous 250 000 €, soit environ 466 590 transactions.
L’extraction de la base de données DVF (demandes de valeurs foncières) permet de simuler la distribution des transactions immobilières inférieures à 250 000 €, tous types d’accédants confondus. En considérant que le nombre de transactions se répartit uniformément par niveau de prix entre les points connus, on parvient à estimer le total des transactions réalisées par centile. Il suffit ensuite de multiplier le résultat par le taux de DMTO – différencié selon qu’il s’agisse de logements anciens ou neufs – pour estimer une recette de DMTO par centile. Il faut ensuite multiplier par le pourcentage de transactions de primo-accédants (75 % de chaque centile de transactions) pour obtenir le montant total des DMTO appliqué aux primo-accédants en dessous de 250 000 € dans l’ancien.
Le taux de taxation des droits de mutation à titre onéreux étant postulé de 5,81 % du prix d’achat (taux maximum appliqué dans tous les départements sauf deux à 5,11% : Indre et Mayotte), il découle de ce qui précède un coût total de 3,3 Md€ en scénario central.
En prenant des estimations basse et haute, selon lesquelles les primo-accédants représenteraient ces fois-ci 50 % des accédants à des biens inférieurs ou égaux à 250 000 €, ou bien une large majorité de ces accédants (75 %), on obtient des bornes inférieure et supérieure respectivement de 2,2 Md€ et 3,3 Md€. L’hypothèse médiane en considérant que les primo-accédants représenteraient 64 % des accédants (point bas conjoncturel récent) nous mène à un coût de 2,8 Md€ par an.
Mise en œuvre :
Il conviendrait, via une loi de finances notamment, d’inscrire dans le code général des impôts cette exonération, ce qui suppose de disposer d’une majorité de votes favorables à la mesure au Parlement pour ce faire. Si le Conseil constitutionnel était saisi, ce dernier devrait se prononcer sur la constitutionnalité de cette mesure au regard notamment du principe d’égalité devant l’impôt par rapport à la finalité recherchée. La mesure ayant un ciblage relativement large, concernant une catégorie objective, déjà ciblée par d’autres dispositifs publics comme le prêt à taux zéro, le risque de censure est relativement faible.
Plusieurs centaines de milliers de ménages seraient concernés (466 000). Ce chiffre pourrait augmenter au cas où cette mesure venait à augmenter la demande de logements.
La mesure devrait susciter néanmoins l’opposition des collectivités territoriales affectataires des DMTO, qui représentent pour elles une recette fiscale dynamique, malgré la baisse conjoncturelle, que la mesure viendrait aggraver. Les DMTO sont aujourd’hui affectés au bloc communal pour un quart et aux départements pour trois quarts. L’État devait compenser la perte de recettes pour ces collectivités, notamment via une affectation supplémentaire de recettes de TVA.