Adapter la politique du logement aux spécificités des territoires Aujourd’hui, la politique du logement en France s’articule entre une stratégie nationale et des décisions locales. Néanmoins, la baisse constante du nombre de permis de construire accordés ( 381 600 permis de construire ont été délivrés en 2020 contre près de 500 000 en 2017) et le décrochage de la France en la matière sont des indicateurs des faiblesses de ce système. Si le prix au mètre carré en France a connu une augmentation de 57 % entre 2005 et 2020, l’analyse des prix au mètre carré par territoire permet de constater l’existence de dynamiques de prix hétérogènes (3 500 € à Lille contre à peine 1 000 € à Maubeuge par exemple). Là où l’indice de tension immobilière atteint 16 % dans les Hauts-de-Seine, il s’établit à -1 % dans les Landes et dans le Gers. Face à la diversité des situations, la réponse aux enjeux de chaque territoire doit passer par le renforcement de la territorialisation des politiques de logement adaptée aux besoins de chacun. Proposition n°1 : Accorder aux établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) un rôle de « chef de file » en matière de logement. Proposition n°2 : Mettre en place un mécanisme de contractualisation entre l’État et les intercommunalités en vue notamment de définir le cadre de la politique du logement à l’échelle du bassin de vie. Proposition n°3 : Rendre obligatoire les plans locaux d’urbanisme à l’échelle intercommunale. Proposition n°4 : Transférer la délivrance des permis de construire aux intercommunalités. Proposition n°5 : Faire du schéma régional d’aménagement, de développement durable et d’égalité des territoires un outil de planification de la politique du logement à l’échelle de chaque région. Repenser une politique du logement plus efficace et moins coûteuse pour les finances publiques Entre 2010 et 2019, la part des dépenses publiques consacrées au logement s’élève en moyenne à 1,2 % de notre PIB, contre 0,7 % au sein de l’Union européenne. L’existence d’aides directes au profit des ménages permet notamment de solvabiliser la demande des ménages les plus vulnérables. Néanmoins, il existe toujours une demande sociale forte que la dépense publique ne parvient pas à satisfaire. Cela est notamment traduit par un taux d’effort, c’est à dire le pourcentage des revenus dédiés au logement, qui demeure très contrasté selon les ménages : pour ceux dont les ressources sont inférieures à 60 % du revenu médian, le taux d’effort s’établit à 36,3 % contre 14,7 % pour les autres. Proposition n°6 : Acter l’extinction du dispositif Pinel après 2024. Proposition n°7 : D’ici 2024 et la fin du dispositif Pinel, initier une réflexion sur l’opportunité de définir un régime pérenne pour les investisseurs particuliers, à l’image d’un « statut » du bailleur privé. Proposition n°8 : Simplifier le cadre juridique en limitant le recours à de nouveaux textes législatifs et en instituant une procédure de déclassement des dispositions de nature réglementaire dans la partie législative du code de la construction et de l’habitation. Proposition n°9 : Mettre fin aux dispositifs d’encadrement des loyers à tout le moins lors de la conclusion d’un nouveau bail. Renforcer les évolutions à l’oeuvre dans le champ du logement social De la réduction de loyer de solidarité (RLS) au mouvement de consolidation initié à la faveur de loi dite « ELAN », le logement social a connu des évolutions notables en six ans. Si aujourd’hui, environ deux tiers des ménages sont susceptibles d’être éligibles à un logement social à l’aune du seul critère de leurs revenus, la demande exprimée par les plus vulnérables n’est qu’imparfaitement satisfaite. Selon les données de l’ANCOLS, les ménages devaient patienter un an et deux mois en 2019 avant de bénéficier d’un logement social. Les demandeurs les moins modestes accèdent plus facilement au logement social avec un taux d’attribution de 14 %, contre 7 % pour les ménages les plus défavorisés. Par conséquent, il est nécessaire de se poser la question de ce qu’est le logement social, du ciblage des publics, tout en préservant la mixité sociale et la mobilité résidentielle. Proposition n°10 : Initier en début de quinquennat une réflexion d’ensemble sur ce qu’est le logement social en France, sa vocation et les publics auxquels il doit s’adresser. Proposition n°11 : Évaluer, au moins dans les zones tendues, l’opportunité de recourir à des contrats de bail à durée déterminée dans le parc social afin d’accroître la mobilité résidentielle. Proposition n°12 : Évaluer l’opportunité de recourir largement au bail réel solidaire dans les zones tendues au-delà du seul champ du logement social. Poursuivre et massifier le financement de la rénovation énergétique des bâtiments La question de la rénovation énergétique des bâtiments est devenue indissociable de la politique du logement. Selon les estimations réalisées par le Haut conseil pour le climat (HCC), l’investissement annuel public et privé en faveur de la rénovation énergétique des bâtiments, estimé à 13 milliards d’euros, devra être multiplié au moins par deux dans les prochaines années pour atteindre les objectifs de neutralité carbone d’ici 2050. Si les nombreux dispositifs mis en place par les pouvoirs publics (« MaPrimeRénov », l’éco-prêt à taux zéro ou encore le prêt avance mutation) semblent aller dans le bon sens, trois axes pourraient utilement guider l’action de l’État dans les prochaines années : - viser la massification de la rénovation énergétique ;
- simplifier l’accès aux dispositifs existants en créant par exemple un guichet unique ;
- se garder de toute mise à contribution excessive des finances publiques.
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